全国楼市真的在跌吗，你如何看待昆明楼市走向？
导语：
近日，华夏时报记者走访了有环京楼市“晴雨表”之称的北三县燕郊。在今年3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策之后，燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元，个别楼盘甚至暴跌三分之二。半年前门庭若市，如今门可罗雀。
本文关键词：
1、深圳二手房先观望
2、长沙刚需不及老人
3、杭州二手房价逐渐回归“理性”
4、成都楼市中签率稳步提升
5、北京认房又认贷
6、昆明房价不按套路出牌
先来看一下，全国东南西北几大热点城市的房价走势：
深圳二手房先观望
截至目前，全国多座城市出现房价回落苗头，着实令各地购房者惶恐。这篇文章就带伙伴们品味一下，几个代表性城市的楼市变化。
今年6月，深圳华润城润府三期开始摇号，报名验资200万元。从项目当天取得的预售许可证来看，润府推出的741套87-191平米住宅中，备案均价在85524元/平米，最低7.53万/平米。
今年5月，要参加深圳的海上世界双玺摇号，要交500万诚意金。
这算温柔的，要说深圳买房验资的爆炸新闻出现在今年初，网爆深圳湾1号购房要验资3000万。（1千万的购房者？怕是只能去售楼部蹲墙角）。不过，这个项目的定位相当高级，仅是物业费就要13.6元/平米/月。当时，项目推出的产品是50年产权的大户型公寓，均价大概20万/平米，一套8千万起，到1.6亿的都有。
深圳，一线经济特区，想在这里买房和能在这里买房是两个不一样的概念。不过，作为人口基数、经济发展都靠前的城市，深圳也经历过房价连续下跌的“无奈”。（打引号是因为这一连串房价下跌包括了微跌，和讯网显示，深圳今年9月房价环比下跌了9元/平米，这有个卵用？）
不过 ，降多降少，降价总归有了个开始。深圳本土的媒体也发过相关报道，一方面，深圳首次连跌的二手房市场比新房市场更理性了，购房者也开始了观望。按照深圳南山麒麟花园的中介人员的话说，去年，平均16次看房有一次成交，今年要看房27次，才有一次成交。
另一方面，今年3月，深圳为调控加码出台的“三价合一”政策（真实成交价、网签备案合同价、银行贷款评估价），也在帮助购房者站队“观望”。在这之前，二手房交易双方会通过报低价格来避税，或者通过提高银行评估价变相降低首付比例，“三价合一”政策一出，不仅杜绝了此类现象，让深圳二手房价格从“虚”转“实”，而且增加了二手房购房成本，购房者也只能多观望一下了。
（这么一看，“三价合一”出台前的故意报低价格，极有可能成为深圳楼市降价的“障眼法”。）
长沙刚需不及老人
作为省会城市，长沙是全国范围比较出名的房价洼地。相比之下，条件差不多的房子，昆明至少要高几百元每平米。所以，今年开始，长沙抢房事件陆续不断，搞得本土居民都加深了购房紧迫感。
今年5月，北辰三角洲600多套房，5000多个认筹，把长沙抢房风潮推向了高潮。其实，长沙楼市的火热从2016年夏天就已经开始，当时，由合肥投资客抄底梅溪湖事件作为一个引子。两年多过去，长沙楼市火热不减（3·18、5·20、9·23，连续3波限购也限不住长沙的购房热情）。
同样是北辰三角洲项目，今年7月，300多人顶着36摄氏度的高温，在营销中心排队认筹。这次的抢房场面包括了几个关键词，凌晨排队、中暑晕倒、现场打架、办理业务的市民连绵不绝排出1公里……
如果一定要说长沙火爆的楼市有什么变化，那就是抢房形式从刚需和投资之间的较量变成了老年人和年轻人的较量。
今年6月份，长沙洋湖的湘熙水郡四期推出了317套房源，均价在9540元/平米，当时，现场赶来了1400多位购房者认筹。有网友统计了部分认筹名单，其中至少有11位购房者是70岁以上的老人，这些老人中有5位中签，2位备选。
（这是长沙6月份出台的摇号细则，红框内显示“申请人按在限购区域内户籍年限或工作年限排序，工作时间以限购区域内最早缴纳社保或个税时间作为起算点。”）这意味着，作为同样拥有长沙户籍的购房群体，年纪越大的购房者买房摇号资格优先于年轻刚需购房者。
有部分网友质疑，“80多岁的老人难道真的是因为没房子住才出来买房吗?还不是为了充分利用手中的购房资格，为子孙后代多买一套房。”
（以前抢绿色座位，现在抢房，长沙刚需要挺住啊！）
不过，今年8月，长沙房地产市场有了些许“退烧”的迹象。这是从中建·悦和城楼盘突然由全装修调整为毛坯销售的“反常”举动开始的，随后的长沙楼市表现出了几个“退烧”现象。
业内人士认为，从市场反响看，长沙新开盘的精装修房不受待见，几乎没有一开盘就卖完的。
另外，长沙楼市“6·25新政”开始发挥作用，曾经10余人抢购一套商品房的盛况已不复存在。以位于望城区的新城国际花都为例，7月23日-29日楼盘共推出238套房源，认购率仅为12.6%。
杭州二手房价逐渐回归“理性”
自古苏杭美女多，而现在杭州房价下跌的新闻比美女还要引爆眼球。根据钱江晚报发布的数据，今年7月份上2万/平米的小区，在8月份有一半以上跌回1万多一平。比如新时代城市家园，回落到13310元/平米，而在7月它还是20000元/平米左右的价格。
二手房方面，杭州楼市下跌更为明显。钱江晚报这次统计的2万-3万元/平米的二手房，有102个楼盘呈下跌状态，占比达到一半以上（下沙城区平均回调了10%）。
（上图的数据可以看出，杭州的二手房价下跌是从8月开始的。）
根据我爱我家统计的成交数据，今年8月，杭州市区成交二手房合计4641套，环比7月份（6869套），下降了近32%。对比今年前几个月的数据，8月的成交量仅高于2月份（春节长假）。
其实，杭州当地中介在本土新闻上表达过相关猜测，从7月份开始，杭州就受到了拍地和新房摇号的影响，二手房价开始逐渐下跌。进入金九，二手房冷得不像话，连中介的老员工离职率都提高了。
另外，二手房房东受房价影响，也开始反复调价。杭州楼市已逐渐形成观望之风。（国庆前已有媒体报道杭州二手房价起跌的新闻，比如闲林有小区大降36%，翠苑、临平普跌10%左右，先不去论证这些数据有没有过于夸张，仅从云房数据研究中心的杭州二手房价格来看，8月、9月总体确有下跌的现象。）
看来今年5月份，杭州第一次出现的“万人摇号”，以及绿城九龙仓柳岸晓风项目1700万验资等现象，都有可能在此次二手房下跌的影响下成为历史事件……
成都楼市中签率稳步提升
2017年的成都楼市盛传着一句俏皮话——“全款的往里走，贷款的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走”！
回顾一下，成都亮出的“三板斧”激起楼市千层浪（ 限购限价、土拍政策和人才落户），虽然这座城市的房价在一年半之内，实现两倍甚至三倍的上涨，但是当地购房群体的热情丝毫不减，反而愈演愈烈。
2017年底，中国铁建北湖国际城亮相，这是成都全城首个摇号选房楼盘。当时项目推出420套新房源，参与摇号的总人数达到3637名，综合中签率只有11%；今年3月，招商中央华城推出640套房源，报名人数达到44347人，中签率为1.44%；随后5月，中铁青秀未遮山项目开盘，排队递交购房资料的人龙一眼望不到边。1056套房源吸引了74187人报名，中签率仅为1.42%。
如此便明朗，成都的新房不仅抢得人多，而且摇号中签率也是越来越低，已经接近了个位数。
不过，成都楼市在今年6月开始变脸了……（这也是5·15新政出台足月的节点）
在新政之后，因为成都将住房限购对象从自然人调整为家庭，并且对新入户者进行了购房管控，成都万人抢房的局面一去不返，取而代之的是购房者中签率的稳步提升。
比如天府新区的中海锦江城出现了报名人数低于房源数量的情况，根据当时置业顾问的表述，项目摇号后估计还会剩余500套房源；6月11日摇号的双流区第五城·公园九里楼盘，房源数705套，报名人数644人，中签率100%；同一天摇号的还有双流区蓝光江安城六期项目，房源总数608套，报名人数650人，中签率93.54%。
另一方面，成都的二手房价格也开始松动。根据当地中介机构人员介绍：“随着购房政策的管控趋严，符合购房条件的人没有以前多了。如果房东诚心卖，必须要降低心理预期，比如原来想卖200万，现在降价10万到20万元左右可能才会有人关注。”
最后，来看国庆期间的一组数据。根据四川中原地产监测数据，国庆长假期间，成都住宅认购套数2844套，和去年同期相比下降了23%。国庆前后两周（9.24-10.07），成都住宅项目开盘22个，推售套数8155套，认购4123套，开盘去化率只有51%，市场大量推售并没有有效拉动认购，成都楼市正在逐渐降温。
北京认房又认贷
从今年9月17号开始，北京公积金新政开始正式实施。这意味着北京开始认房又认贷，同时，公积金贷款额度还与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。比如，每缴存一年可贷10万元，一般情况最高可贷120万元。
那么问题来了，北京买一套房多少钱？
按照中国房价行情网发布的北京9月新房均价来看（63849元/平米），假如购买80平米的住宅（首套房），大约需要511万元。（按照购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%来算，这套房子的首付大约在179万元左右，剩余332万元需要借助贷款。）
假如在能申请组合贷的情况下，月供至少合计在18118元（商贷部分的利率还没有算上浮的部分）。按照月还款额不超月收入6成的规定，还款人（或夫妻）的月收入至少要达到30197元（税后哟）。
根据相关网站发布的《2018人才需求最旺的五十城平均月薪》，北京的平均工资10712元/月。
压力山大。
2003年之前，北京市的房价一直在5000元/平米的均价上起伏，那时候，北京市的人均每月实际收入大约在2805元。如今，月薪增长接近4倍，但是房价增长接近13倍。（想靠工资的上涨在北京逆袭？不要开玩笑！）
退一步，从中国房价行情网数据观察，北京最近的房价在8月份环比的确回落了，但是幅度非常的微小，对买不起的人群来说毫无意义，对具备购买能力的购房者来说，也完全可以忽略不计，比如深圳9月房价环比每平米下跌9元，有卵用？
假如北京房价真的暴跌得连它爹妈都不认识呢？那么，北京买房依然艰难：
1、首套房名额相当珍贵，北京认房又认贷，并且是按照家庭为单位（本人+配偶+未成年子女），只要其中一人名下曾有贷款记录（外地也算），有没有还完都算二套（单单认贷这一项，就能卡死大批刚需）；
2、户型相当大，根据当地媒体日前的调查，2000年之后建的北京一居的二手房，户型面积小则有60-80平米，大则有100-140平左右。北京的新房更为夸张，不仅大多集中在五环开外，而且，除了别墅，其余楼盘最小的户型面积也在90-120平米左右；
3、至于北京的共有产权房，“狼多肉少”，申请的人多，对于需求量庞大的刚需群体来说，无疑是杯水车薪。
昆明房价不按套路出牌
在刚刚过去的9月份，昆明呈贡某楼盘开盘700多套房源，历时10分钟成交690套+……
再来看昆明房价，根据中国社科院财经战略研究院住房大数据网发布的数据，昆明房价今年1-8月累计上涨了15.48%（这是存量住房价格的监测数据，新建商品住房价格不计入内）。
那么，观察一下民间数据，昆明今年1-9月份的新房、二手房数据，除了2月的新房价格有微跌之外，其余为攀升状态。
（不过，官方数据显示了昆明新房、二手房价格一路升得都很稳。）
实际上，昆明房地产市场在全国楼市的大范围之中，表现得就像一个特殊的存在，其中，昆明新房价格的表现更是异常。2016年7月至今，昆明新房价格从8字打头飞流而上，在全国各大热点城市房价偶有下落的大周期中，昆明房价的坚挺令人咂舌。
当然，细心的购房者早就发现，昆明新房价格特殊的几个地方：
1、不以产业作为支撑（昆明如今的产业也没有多少可以支撑的）；
2、（北东西）三面环山，又地处高原，通商较难；
3、人才输送有限，偏远地区教育弱。
（小伙伴如果有其他看法可以在下方留言版留言补充。）
那昆明的房价以什么来“撑腰”，而且还那么有底气呢（这个真的是老生常谈了）？
1、稀缺生态资源，包括占据云南最大的高原湖泊、气候和环境不可复制等（背后的养老服务潜力很足）；
2、楼市虽然有调控，但弹性相比其他热点城市算大的；
3、房地产投资火热（央视财经早前有过报道，昆明部分楼盘本地客户和外地客户的占比分别是20%和80%）；
4、“一带一路”，南亚、东南亚门户，高铁网络……
当然，我们对比后发现，全国城市跌得最厉害的为“远大新”（偏远大面积新房），而不管是北京、杭州还是长沙，地段和学区依旧决定一切，并且还稳步上涨。在选盘的时候，优先考虑居住属性，而弱化投资属性，最为稳妥。
不要妄想一夜暴富
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